Information om hovedtrappeprojektet

Projektet er opdelt i en prøveopgang BOD10 og 6 etaper a 5 opgange i alt 31 opgange.

Projektet har været ramt af leveranceforsinkelser hos underleverandører – eksempelvis er gadedørene forsinket fra uge 10 til uge 33, vinduerne og dørtelefonerne har også været forsinket, men nu mangler der kun ganske få. Forsinkelserne har betydet at vi ikke har kunnet færdiggøre trapperne som planlagt da arbejdet skal udføres i en bestemt rækkefølge. Eksempelvis skal gulvmanden til som en af de sidste så den nye linoleum ikke bliver beskadiget af andre arbejdere.

Et andet problem vi har brugt rigtig meget tid på, er forskellige overraskelser, som den gamle ejendom gemmer på og som skal laves nu hvor det kommer frem i lyset. Det kan være gamle rådskader der gør at noget af bjælkelaget i etagedækket skal udskiftes, løst puds på facaden omkring vinduerne, revner i facaden og en hel masse andre ting. Disse tillægsarbejdere skal naturligvis laves, hvis de er kritiske for ejendommen, og de har også medvirket til forsinkelsen.

Ifølge vores reviderede plan er projektet forsinket med i alt 2 måneder og slutter således med udgangen af april 2019.

Kort resumé af projektets formål

  • Hovedtrappen skal fremstå tidssvarende med respekt for ejendommens oprindelige arkitektur og opfylde de nuværende myndighedskrav om brandsikring og energi.
  • Støj mellem hovedtrappen og lejlighederne skal mindskes og driftsomkostningerne skal også mindskes. Entredøren skal også være mere indbrudssikker, låseblikket fastgøres ikke kun i dørkarmen, men skrues helt ind i væggen.
  • Hovedtrappen skal være til daglige glæde for beboerne og gøre ejendommen og lejlighederne attraktive.

Fremdriftsplan og status

Prøvetrappen BOD10

Mangler gadedør – terrazzo afslutning og polering, samt pletmaling.

Etape 1 BOD8 – AND28 – 26 -24 og 20

Mangler gadedør – terrazzo afslutning og polering, fugning, afslutning omkring vinduerne samt pletmaling.

Etape 2 AND22 – 18 – 16 – 10 og 08

Mangler gadedør – terrazzo afslutning og polering, fugning, afslutning omkring vinduerne samt pletmaling.

Etape 3 AND6 – 4 – 2 BRO7 og 11 (BRO9 udføres i etape 4 pga. råd i bjælkelaget mellem 1. og 2. sal.)

Tømrerarbejder og el-arbejder er i gang – Mangler maling – gadedør – terrazzo afslutning, gulvarbejde og fugning.

Etape 4 BUR 1 – 3 – 5 – 7 og BRO9 (1/8 2018 til 1/1 2019)

Start med el arbejde – indrilning og nedtagning af gamle kabelbakker og kabler.

Etape 5 BUR9 – 11 – 13 – 15 – 17 (10/9 2018 til 27/2 2019)

Etape 6 BUR19 – 21 – 23 – 25 – 27 (1/11 2018 til 30/4 2019)

Det er vores erfaring, at der vil komme noget uforudset, som kan forskyde tidsplanen, men på den anden side, så bliver vi også bedre til at optimere projektet, så vi forventer, at holde den nye deadline.

Varsler

Der bliver varslet inden arbejderne går i gang. Vi har aftalt, at der varsles 7 dage før, vi skal have adgang til lejlighederne. Vi varsler minimum 3 dage før, når vi ikke skal have adgang til lejligheden.

Gennemgangen til gården

Trappen bliver fritlagt som den var tidligere og væggene mellem trappen og udgangen til gården bliver pudset og efterbehandlet så den matcher med væggen i trapperummet. Det gennemgående terrazzo gulv har mange sætningsskader, så det har været et større arbejde at få det renoveret.

Indgangspartiet omkring gadedøren

Overfladebehandlingen omkring gadedøren udvendigt er ikke med i projektet. Vi får en ny dørtelefon enhed, som ind fræses i væggen og vi har valgt den bedste kvalitet, for at sikre høj driftsstabilitet og lave driftsomkostninger. Vi får nye lamper, en enkel hvis lampe der monteres midt over døren og en tilsvarende lampe monteres lige indenfor døren. Disse to lamper styres af en skumringssensor og vil være tændt hele tiden når det er mørkt. Vi vil gerne tilgodese både tryghed og komfortabel indgang, når det er mørkt, men vi vil også forsøge at sikre, at indgangspartiet ikke forveksles med et urinal.

Hele portalen vil senere blive renoveret, vi er i gang med forskellige foranalyser, for at finde en smuk og holdbar løsning der tilgodeser, at opstigende fugt kan afdampe, uden det yderste pudslag falder af. Dette arbejde hænger også sammen med vores projekt, om at gøre kældervæggen mere tør.

Nøgler

Den ideelle løsning ville være en nøgle eller ”brik” til alle døre ind i ejendommen og en nøgle til entredøren og postkassen. Det har vi desværre ikke råd til i første omgang, alene kablingen mellem gadedørene og bagtrappedørene vil koste 1,5 millioner. Vi har overvejer andre muligheder for, at mindske antallet af nøgler og gøre håndteringen af nøgler mere enkel.  Dette indebærer, at man skal have 2 nøgler og en nøglebrik med sig. Nøglebrik til gadedøren, systemnøgle til port, cykel kælder og indgangsdøren til bagtrappen, samt en nøgle til entredør, bagtrappedør og postkassen. Alene dette mål vil gøre, at en del ejere skal udskifte låsecylinderen til bagtrappedøren og postkassen, så den passer med entredøren, eller skifte til en helt ny cylinder de tre steder. Denne nøgleudskiftning er ikke med i hovedtrappeprojektet, vi arbejder på at få nogle tilbud på dette, som ejerne kan benytte hvis de ønsker det. Vi ser på en ”gør det selv” løsning og en løsning hvor en låsesmed kommer og sørger for udskiftningen. Bagtrappedøren er en udfordring, da låseanordningen på disse døre er meget forskellige, så det kan betyde at der skal en helt ny lås på.

Belysningen i trapperummet

Vi har valgt en belysningsløsning med LED lamper i et enkelt design, lamperne styres af en ”Pir” sensor der er monteret, så den hurtigt fanger enhver bevægelse på trappen. Lamperne tændes og slukkes således automatisk, så vi her fået alle kontakter og unødvendige kabler fjernet. LED lamper har en meget lang levetid og vi forventer, at spare en del tid og reservedele på dette område.

Dørtelefoner

Vor gamle dørtelefonanlæg har længe trængt til udskiftning. Vi har mange problemer med det anlæg og en del ag problemerne skyldes de gamle slidte gadedøre, der sjældent lukker ordentligt. Selve anlægget er også nedslidt og det har kostet ejerforeningen mange penge i reparation og det har voldt beboerne en del besvær. Dørtelefonanlægget er kombineret med en nøglebrik, som blot skal holdes op mod læsepladen nederst på dørstationen og låsen vil åbne i nogle sekunder. Ved eventuel strømafbrydelse vil låsen være åben, indtil der igen kommer strøm.

Postkasserne

Postkasserne er blevet indbygget sammen med forskellige installation såsom el tilslutning og dørtelefon anlæg. Vi har valgt denne løsning for at få et mere enkelt indtryk og for at sikre mod, at uønsket post og reklamer efterlades oven på postkasserne. Brandmyndighederne anbefaler dette, da efterladte papirer kan bruges som ”optænding” for pyromaner. Vi har planlagt belysningen af indgangsområdet, så man let kan orientere sig ved postkasserne og skabe mere tryghed, når det er mørkt.

Navneskilte

Der bliver monteret en ramme på væggen ved siden af entredøren, her kan du selv skrive hvad du ønsker.

Navneskilte på dørtelefonen og på postkassen, kan ejeren fortsat udfylde blanketten på hjemmesiden og vores medarbejdere vil så udskifte navnet. Den udvendige side af entredøren er ejerforeningens og der må ikke opsættes navneskilte eller mærkater på dørene. Det kræver en særlig typegodkendelse af entredøren, hvis der skal monteres en ”dørspion”, dette har vi fravalgt og det er ikke tilladt at eftermontere en ”dørspion”.

Aflevering og fejl og mangler

Som afslutning af den enkelte opgang bliver terrazzogulvet ved indgangspartiet poleret. Der udføres pletreparationer på overfladen, hvor det er nødvendigt. Trappen vil blive hovedrengjort og de nye vinduer vil blive pudset. Der indkøbes nye måtter til indgangspartiet og det er fortsat ikke tilladt, at have måtter og andre private effekter på trappen, disse vil blive fjernet i forbindelse med hovedrengøringen.

Der udsendes en fejl og mangel blanket for den del af arbejdet, der er foretaget på den indvendige side. Denne blanket kan besvares elektronisk og den kan også hentes og afleveres på ejendomskontoret.

Til sidst

Vi vil gerne takke jer for det gode og fleksible samarbejde vi har mødt, der er virkelig mange involveret i så stort et projekt, hvor vi flere gange skal have adgang til lejlighederne og hvor der hele tiden sker noget uventet.

Vi vil gerne fortsætte dialogen gennem en spørgsmål/svar sektion på vores hjemmeside.

Venlig hilsen

Aladdin Bestyrelse og ejendomskontoret

VIGTIG

Hold vinduerne i trappeopgangen lukket

På fortrapperne har vi fået nye energiruder sat i og de holder varmen ude, hvis vinduet åbnes, skal det kun være ganske kort ellers får vi for meget varm og fugtig luft ind i ejendommen.

Vi forventer regn i den kommende tid og hvis vi har åbne vinduer vil vi have en meget stor risiko for at få en vandskade som ikke dækkes af forsikringen, derfor skal vinduerne i opgangene holdes lukket.

Og det gælder også på bagtrappen.

Vinduerne i lejligheden skal også holdes lukket, når du ikke er til stede.  Hvis der pludselig kommer stærk regn og du får en vandskade, dækker forsikringen ikke, hvis skaden er sket fordi et vindue ikke er lukket. Derfor hænger du eller din udlejer selv på regningen for udbedringen, som meget let kan brede sig til flere etager og løbe op i mange tusinde kroner.

Advarsel

Hjælp med at holde gadedørene – portene og bagtrappedørene lukket.

Vi hører, at attraktive effekter eksempelvis cykler bliver ”mærket” for så senere, at blive afhentet. Lad os hjælpe hinanden med, at holde dørene lukket og holde øje med hvad der foregår omkring ejendommen.

Rotter

Rotterne lider også her i varmen og de er sultne og tørstige, så de søger over jorden, for at finde føde – hold dørene lukket så vi undgår dem i ejendommen og meld til ejendomskontoret hvis du konstaterer en rotte.

Venlig hilsen

E/F Aladdin Ejendomskontoret

Ejerinformation – Nye vinduer i opgangene – rengøring af trapperne – påpasselighed ved flytning – hovedtrappeprojektet

Kære ejere i E/F Aladdin

 

Vinduer på trapperne – hovedtrapper og bagtrapper.

Vi har nu fået nye vinduer i alle hovedtrapperne (på nær nogle få der var leveret i forkerte mål)

Vi vil opfordre til, at vi passer på vinduerne, så de ikke står åbent, uden de er haspet. Opfordringen kommer fordi vi hver dag går rundt og lukker vinduer, der slår op mod muren og ødelægges.

Ifølge vores husorden/vedtægter må fælles vinduer ikke åbnes uden opsyn – det betyder, at hvis du åbner et vindue, så har du ansvaret for, at det lukkes igen og at der holdes opsyn, mens vinduet er åbent, så børn ikke kan krybe op og falde ud af vinduerne eller vi pludselig får regn, så vi kan få en vandskade på trapperne.

 

Rengøring af trapperne

Vores rengøringsassistent har fået andet arbejde og vi vil overgå en ekstern rengøringsleverandør. Indtil vi har fået gennemført en udbudsforretning, får vi rengjort trapperne fra samme leverandør som vi brugte sidste sommer. Bagtrapperne rengøres hver 3. uge og hovedtrapperne rengøres i forhold til hovedtrapperenoveringen. De trapper der er i gang, bliver kun fejet indtil der er fuget omkring gulvbelægningen, så kan vi igen vaske trapperne. Som det sidste i hver fase (5 opgange pr. fase) af hovedtrapperenoveringen bliver trapperne hovedrengjort og vinduerne pudset.

 

Måtter og andre effekter på hovedtrapper og bagtrapper

I ejerforeningen er det besluttet, at der ikke må være måtter og andre mere eller mindre personlige ting på trapperne. Begrundelsen er, at trapperne er flugtveje og derfor skal de være helt ryddet for løse genstande for at opfylde krav fra brandmyndighederne. Hvis der opstår brand eller kraftig røgudvikling ,så man skal flygte fra sin bolig, kan disse effekter være farlige. Hvis røgdykkere skal redde personer skal de ”føle” sig frem og effekter på flugtveje sinker redningsarbejdet og det kan være minutter der er afgørende for overlevelse. Desuden er det ofte uskønt, at skulle passere naboernes effekter på vej til sin bolig.

Vi fjerne regelmæssigt disse effekter på trapperne og der bliver opkrævet et gebyr for dette arbejde. Gebyret opkræves med fotodokumentation, ved næste opkrævning af ejerudgiften.

Ejerforeningen sørger for måtter ved gadedør og gårddør og de er tilladt.

 

Påpasselighed ved flytning

Vi har allerede oplevet skader på grund af flytninger og disse skader er ikke forsikringsdækket. Derfor vil vi få et tilbud på at få pletmalet hvor der er skader efter en flytning. Vi vil sende regningen til ejeren på flyttetidspunktet. Vi er desværre nødt til dette tiltag, da vores ”nye” trapper ellers vil blive en trist oplevelse for ejerne og vi vil også gerne bevare det flotte resultat så længe som muligt.

Hvis du ser skader efter en flytning, skal du kontakte ejendomskontoret og vi vil få et tilbud på reparation.

 

Hvis du udlejer din lejlighed, er du ansvarlig for, at disse henvisninger kendes og overholdes af dine lejere.

 

Information om hovedtrappeprojektet

Vi er nu langt om længe, ved at have en tidsplan klar, det har været en problematisk opstart med vores projekt, med mange uforudsete, men nødvendige arbejdere. Det skyldes, at vi har en gammel ejendom, der overrasker, når vi ”skræller” lidt i overfladen og et noget mangelfuldt udbudsmateriale. Vi har også fået en ny arkitekt/controller på projektet, som har arbejdet hårdt på, at komme ind i substansen i projektet. Samarbejdet med beboerne har forløbet fint og I har være meget tolerante, det vil vi gerne takke jer for og vi håber det fortsætter. Samarbejdet med vores leverandører er også godt og vi tror på, at vi får nogle flotte hovedtrapper til daglig glæde for beboerne.

Hvis vi skal beskrive udfordringerne meget kort, handler det om, at forventninger – udbudsmateriale/ tilbud ikke nødvendigvis er i harmoni. Vi får det der er beskrevet i udbudsmaterialet og ikke mere, ellers ville en leverandør jo aldrig få arbejdet, eller kunne drive en rentabel forretning. Det kan være svært, at forstå, sådan umiddelbart og vi har brugt meget tid på at ”skyde” os ind på hinanden og ikke mindst forsøge, at holde fast i ejerforeningens penge. Vi oplever heldigvis ikke sjusk og anser vores leverandører, som meget professionelle og fagligt dygtige.

Vi vil udarbejde en mere præcis status og information om projektet, her i begyndelsen af ferien og vi opretter også en spørgsmål/svar sektion på vores hjemmeside, hvor du kan stille spørgsmål og få svar. Flere har jo de samme spørgsmål og vi mener det er en god måde, at informere i ”øjenhøjde” om projektet, derfor vil vi også selv stille spørgsmål og besvare dem.

 

Venlig hilsen og vi ønsker jer en dejlig sommer.

E/F Aladdin bestyrelsen og ejendomskontoret